家を買う前に絶対読め!土地環境や地盤調査の方法と対策まとめ

家を買う前に絶対読め!土地環境や地盤調査の方法と対策まとめ
土地の環境や地盤調査の方法について解説しています。登記所や自治体などから入手可能な資料や、専門家による中古住宅や更地の表面波探査法やSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)の違いや費用相場についても紹介。用途地域や都市計画区域など周辺環境も確認しておきましょう。
土地を買えば、必ずしもそこに家を建てられるとは限りません。
何も知らないからと業者に任せきりで、自分で調査をせず物件を購入してしまうと、思わぬ失敗に繋がることもあります。

また、地盤が柔らかければ地震などの災害時に倒壊の可能性が高くなりますし、それを防ぐには改良工事が必要になります。

土地を購入するまでには、事前に確認すべきポイントが数多くあるのです。

まずは登記所や自治体から入手できる書類から、おおまかな土地の地盤に関する調査を行いましょう。
記事内にて、確認すべき書類をリスト形式でまとめています。

また、現地調査も怠ってはいけません。
中古住宅と更地の場合とで、見るべきポイントは違いますし、専門家による地盤の調査方法にも表面波探査法やSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)と色々あります。

また、トラブルを避けるためにも、周辺環境の調査や土地のサイズ(境界)についてもしっかり確認しておくことが重要です。

この記事では土地にまつわる地盤や地質の調査方法や注意点など、良い土地を選ぶためのポイントを徹底的に解説します。

目次


1. 登記所や自治体から入手できる土地・地盤の情報
1-1. 土地の履歴は「登記簿」で確認
1-2. 「土地条件図」から概況や地盤を知る
1-3. 分譲会社から入手可能な「造成計画図」
1-4. 災害の予測は「ハザードマップ」で
1-5. 土地調査のために入手したい資料まとめ

2. 現地調査からわかる土地・地盤の情報
2-1. 中古住宅の場合は壁や基礎、周辺をチェック
2-2. 更地を購入してこれから家を建てる場合
2-3. スウェーデン式サウンディング試験と表面波探査法

3. 用途地域や都市計画区域を確認する
3-1. 用途地域をチェック
3-2. 周囲の用途地域も忘れずに
3-3. 市街化区域と市街化調整区域の違い
3-4. 歴史や過去の土地についても要確認

4. 周辺環境
4-1. 災害やトラブルをもたらすもの
4-2. 面している道路
4-3. 太陽光の確保

5. 土地のサイズと形を確認
5-1. 土地のサイズを確認する
5-2. 登記所で公図を調べる
5-3. 土地のサイズがもし違っていたら?
5-4. 土地の形を再確認

6. 弱い地盤の基礎工事対策
6-1. 地盤を弱い土地への対策方法
6-2. 地盤によっては大がかりな工事も必要
6-3. 基礎と地盤補強のいろいろ

7. まとめ



1. 登記所や自治体から入手できる土地・地盤の情報


土地について調べるには、公的機関などで入手できる書類で確認できるものから取り掛かっていきましょう。
登記所や自治体へ出かけて、地盤や登記簿などをチェックします。

一戸建てで怖いのは、住まいが地震などの被害を受けて倒壊してしまうこと。
これは地盤の強さに大きく影響を受けます。

そのため、土地の地盤の強さを確認しておくことは必須とも言えます。

1-1. 土地の履歴は「登記簿」で確認


土地の履歴は「登記簿」に記載されており、登記所へ出かければわかります。
地域によってはインターネットでも取得可能なところも。

登記所では、「登記簿」「公図」「地積測量図」を調べられます。
「登記簿」は土地の持ち主が分かります。
売主の名前になっているかどうか、抵当権が付いていないかなどを確認しましょう。
もし抵当権があれば、購入時までに抹消してもらうよう手続きをしましょう。

「公図」や「地積測量図」では、土地の位置や境界をチェックしましょう。

1-2. 「土地条件図」から概況や地盤を知る


国土地理院が発行している「土地条件図」は、日本列島の平野の地形、表面地質などについて、細かい高低差を入れて表した地図です。
この図からは地盤の強度がわかります。

例えば、急な傾斜地や地盤の高低が示されていたり、埋め立て地かどうかがわかるようになっています。

砂地であれば柔らかい地盤で、台地であれば比較的硬い地盤であるということが分かります。
「土地条件図」は大きめの書店で販売されていたりしますし、図書館でも閲覧できる場合もあります。

1-3. 分譲会社から入手可能な「造成計画図」


分譲会社が土地を造成して販売している場合、「造成計画図」が保管されているはず。
この図からは、土地がどのように造成されたかを読み取ることができます。
平面図と断面図があるので両方のコピーをもらうようにしましょう。

「造成計画図」では、次のような点をチェックします。
例えば土地に高低差がある場合、その処理方法が擁壁やのり面などと明記されているか、境界はどうなっているか、などをチェックします。

また、土地に切り土や盛り土をした場合は「切り盛り図」というものがあります。
少し専門的な書類になりますが、これも入手して建築士などに見てもらうことをオススメします。

1-4. 災害の予測は「ハザードマップ」で


例えば、東京都では5年おきに「地震に関する地域危険度測定調査」を行っています。
これは各地域の地震に対する危険度を示したもの。
建物、火災、避難の面から1〜5のランクで評価しており、webサイトなどで閲覧可能です。

また、他の自治体でも地盤調査を行っているところはあります。
自治体によっては、大雨のときに水害を受けやすい地域などを示したハザードマップ(災害予測図)を作成していたり、その他、現在の土地の状況がわかる資料などが揃っています。

災害時の危険度が示されているので、最寄りの自治体に作成状況の問い合わせをしてみましょう。

1-5. 土地調査のために入手したい資料まとめ


①登記簿膳本
登記所で入手。
土地の履歴がわかる。

②公図・地積測量図
登記所で入手。
土地の形や境界がわかる。

③土地条件図
書店や図書館で入手。
地形や地質などから地盤の強度がわかる。

④造成計画図
分譲会社から入手。
造成の方法がわかる。

⑤切り盛り図
分譲会社から入手。
切り土や盛り土を行った場合の方法がわかる。

⑥ハザードマップ(災害予測図)
自治体で入手。
地震などの災害がどのように起きるかを記したもの。


2. 現地調査からわかる土地・地盤の情報


土地の環境や地盤調査の方法とその対策まとめ解説
地盤は安心して生活するための基本です。
家が傾いてしまう危険性もあるので、書類による調査だけでなく、現地での調査もしっかりと行いましょう。

2-1. 中古住宅の場合は壁や基礎、周辺をチェック


中古住宅の場合は、土地の上にすでに建物が建っているので、地盤そのものを簡単に調べることができません。
現況を調べ、チェックシートを作って1つずつ見てみましょう。

まずは家の外に出て、建物を一周し、壁や基礎を見ていきます。
重点的に見るのは、基礎の床下換気口や窓部分の外壁。
擁壁の上に建っている場合は、擁壁も見ていきます。

ここでは、2〜3m以上の幅のヒビ割れがないかどうかをチェック。
適当な数の水抜き穴があるかも見ておきましょう。

家の周囲がブロック堺で固められている場合は、プ口ックにヒビ割れがないかも調べておきます。

さらに、雨の日にも出かけてみて、周囲から家の敷地に水が流れ込むようなところはないか、敷地内に水たまりがないか、雨どいの水はきちんと下水に流れているかを調べます。
水が垂れ流しになっていると地盤がゆるむ可能性があります。

2-2. 更地を購入してこれから家を建てる場合


これから土地を買って家を建てたり、建って間もない建売住宅を購入したりする場合は、周辺環境から地盤の状況をチェックしていきます。

まず家の周辺道路から見ていきます。
道路にヒビ割れや盛り上がったりしている場所がないか、マンホールと道路面に段差がないかを見ていきます。
また車の重量制限をしている道路がないかもチェックしましょう。

大規模な埋め立て地のような場所は、近隣だけではわからないので、広く確かめることが肝心です。
近くに水田や水路がないか、周りと比較して低地ではないかも、周辺を歩いて見ていきましょう。

これらの場合、水はけが悪く、地盤が弱い可能性があります。
低地は大雨が降ったときに床上、床下浸水しやすいことを知っておきましょう。

一方で、大きな木が植えられていれば、木が長年育っていけるような強い地盤であることを示しています。

地盤調査チェックリスト

●中古住宅の地盤をチェック
・基礎部分の床下換気口はどうか
・壁や外壁に幅の大きなヒビ割れはないか
・水が敷地内に流れ込んでいないか
・雨どいの水は下水に流れているか
・擁壁のヒビ割れ、水抜き穴はどうか
・ブロック塀のヒビ割れはないか

●更地の地盤をチェック
・道路にヒビ割れや盛り土がないか
・マンホールと道路面に段差がないか
・近くの道路に車の重量制限はないか
・近くに水田や水路がないか
・周囲より低地ではないか

2-3. スウェーデン式サウンディング試験と表面波探査法


調べた結果、地盤の状態に疑問を感じたら、専門家に調査してもらいましょう。
地盤調査の方法には、①スウェーデン式サウンディング試験(SS方式)と②表面波探査法の2つがあります。

①は一般的で安価ですが、あまり深くまでは調査できません。
このため、場合によっては再調査が必要になることもあります。
また、建物の建っていない場所しか調査できないのもデメリットです。

②の表面波探査法は、費用はやや高くなりますが、地下にガレキやガラがあっても調査が可能なのがメリットです。

調査して問題がある場合は、補強対策を十分に施さなければなりません。
地盤の改良に加え、基礎の工法も検討する必要があります。

基礎には独立基礎、布基礎やベタ基礎、柱状改良工法など多様な種類があります(111ページ参照)。
工法の違いによってかかる費用も異なるので、予算には余裕をもっておきたいものです。

表面波探查

・メリット
コンクリート面でも壊さずに検査できる。
スペースを取らない。
・デメリット
振動の大きい道路や電車の通過地点などでは、影響を考える必要がある。
・費用の目安
部位や内容によって、7万~15万円程度。

スウェーデン式サウンディング試験

・メリット
検査方法が簡単で容易にできる。
比較的安価。
・デメリット
建物が建っている場所は調査できない。
ガレキやガラがたくさん埋まっていると調査が難しい
・費用の目安
測定箇所によって、4万~8万円程度。


3. 用途地域や都市計画区域を確認する


3-1. 用途地域をチェック


都市計画法では、市街化を促進する「市街化区域」に12の用途地域を定めています(右ページ表参照)。

「用途地域」とは、どの地域にどんな建物を建ててよいか、ということを決めたもの。
大きく分けて、住居系と商業・工業の非住居系となっています。

非住居系でも住居を建てられる場合がありますが、この場合の周辺環境は、人通りの多い地域や騒音がやや気になる地域であったりします。

「用途地域」からはパチンコ店などが建てられる地域かどうかもわかりますから、将来の街並みをある程度予測することが可能。

用途地域は、広告に必ず明記されているので、必ずチェックしましょう。

3-2. 周囲の用途地域も忘れずに調べたい


最近では土地の高度利用化が進み、用途地域がより高度利用が可能な地域へと見直される例も現れています。
ただし、都市部では閑静な環境を守るのはなかなか難しい様子。

一戸建ての環境として最も適しているのは、第1種低層住居専用地域でしょう。
閑静な住宅地として、高さ制限など規制が多くかけられています。
土地の価格は高くなりますが、環境は長期的に守られます。

ただし、購入したい土地が第1種低層住居専用地域でも道路の向こう側は用途地域が変わることがあります。
前の道路の向こう側が中高層住居専用地域であれば、マンションが建って日照が阻害される可能性がないとは言い切れません。

自分の購入したい土地だけでなく、周囲1km四方の土地についても調べるようにしましょう。

用途地域の概要

第1種低層住居専用地域
平屋や2階建ての建物が多い住宅街
小中学校、派出所、寺院、保育所など

第2種低層住居専用地域
2、3階建ての建物が多い住宅街
コンビニ、小さな飲食店など

第1種中高層住居専用地域
5階程度の建物がある住宅街
小さいレストラン、スーパー、病院、大学など

第2種中高層住居専用地域
5階程度の建物がある住宅街
中規模のスーパー、レストラン、事務所など

第1種住居地域
商業施設と住宅が混在する住宅街
中規模のスーパー。自動車教習所、ホテル、旅館、ボーリング場など

第2種住居地域
商業施設と住宅が混在する住宅街
パチンコ店。カラオケボックス、マージャン店、ゴルフ練習場など

準住居地域
商業施設と住宅が混在する町並みで道路の沿道が多い
ホームセンター、大型の駐車場、小規模な劇場・映画館など

近陈商美地域
比較的密集した商業施設中心の街
原動機を使うなどの竜は出るが危険性の少ない工場、個室つき浴場など

商美地域
大規模施設が建つ繁華街
デパート、大規模な劇場映画館・演芸場。キャバレー、風俗営業店など

準工業地域
やや危険性のある工場や昔ながらの町工場と商業が中心
学校、病院、大きなマンションなど

工業地域
工場中心。住宅はあるが、学校や病院は建てられない。
花火工場など危険な工場も可能

工業専用地域
石油化学コンビナート
工業専用で住宅は建てられない


3-3. 市街化区域と市街化調整区域の違い


せっかく大金を投じて土地を購入したのに、「買った土地に家を建てられなかった!」などというトラブルに見舞われる人がいます。
こんなトラブルは絶対に避けたいものですよね。

まず始めに、土地なら「どこででも住宅が建てられる訳ではない」ことを知っておきましょう。

各自治体では、地域を大きく2つに分類しています。
一つは、住宅や店舗などを建てて、街として整備していこうとする「市街化区域」。
もう一つは、農業用地や山林などをそのままにして、市街化を抑制していこうとする「市街化調整区域」です。

対象の土地が「市街化調整区域」の場合、調査が必要です。
市街化調整区域は開発をしないで、自然環境を保全していこうという土地ですので、この土地を購入しても住宅は建てられません。

「市街化調整区域は山林や原野だから見ればわかるでしょ」なんてのは大間違い。
図面上で区画が分かれていて、一見宅地のように見える区域も存在します。

市街化調整区域に指定されている土地が、将来的に市街化区域になる保証はありません。
指定される以前から宅地であったと確認された場合には、立地基準及び技術基準に適合するものに限り、許可が下りることがあります。

なお、許可が不要でも届け出や事前協議が必要なことがあります。
管轄する自治体で確認しておきましょう。

3-4. 歴史や過去の土地についても要確認


その土地をより深く知るためにも、その歴史について調べておきましょう。

過去に海や沼、池、田んぼだったところを埋め立てて宅地にした土地は、地盤がしっかりしておらず、陥没したり家が傾いたりする可能性があります。
その由来が地名に残っている場合も少なくありません。

もちろん、全てが危険で怪しい訳ではありませんが、念には念を入れる姿勢が大事です。
土地の歴史は、図書館などにある古地図や過去の住宅地図でチェックできます。

また、山を切り開いて土を盛った「盛り土」の場合は、場所によって地盤がゆるい可能性が高いので要注意。


4. 周辺環境


土地の環境や地盤調査の方法とその対策まとめ解説

4-1. 周囲に災害やトラブルをもたらすものはないか


周辺環境も大切。
そばに崖がないか、日照はどれくらいか、高圧線が近くを通っていないかを現地で確認しておきましょう。

幹線道路付近などは、車の音も気になります。

昼間はそれほど気にならなくても、夜は気になって眠れなくなるほどの騒音になったりもします。
夜中に暴走族が走らないか、といったことも近隣住民から情報収集しておきましょう。

また、ゴミ焼却場や墓地などの施設が周辺に建っている場合もあります。
こういった情報は一度行っただけでは気づかないことも多いです。

地図で周辺環境を必ずチェックし、購入しようとしている土地の付近に何が建っているかをくまなく把握しましょう。
気になる施設があるときは、そこへ出かけて実際の距離を確認することをオススメします。
想像力を働かせて、実際に生活している状態を強くイメージすることが大切です。

4-2. 面している道路によって異なるライフスタイル


大規模開発型の土地を選ぶ場合、東西南北のどの道路に面しているかによって、ライフスタイルが異なってきます。

●南側にだけ道路がある土地
たとえば、南側にだけ道路がある土地を選んだ場合、玄関や駐車場は南側に来ることを理解しておきましょう。
南側にリビングを配置すればスペースが狭くな
ることも頭に入れておきたいものです。

●北側にだけ道路がある区画
逆に、北側にだけ道路がある区画では、リビングは南側に配置されることが多くなります。
この場合、東西に伸びた横幅のあるリビングになるでしょう。

ただし、南側リビングの場合は、前に建つ住戸との位置や距離を調べておきたいものです。
向かいの住宅との距離が近く、その住戸の勝手口や台所がある場合は注意が必要です。

家族のくつろいでいる姿が見られてしまうなど、プライバシーが保たれにくくなるので、堀や生垣を造るなどという工夫も必要になります。

4-3. 将来にわたって太陽の光が確保できるか


都心部で小区画の建売住宅または土地を購入して住宅を建築する場合、将来の変化を読む力が必要です。

周辺環境がガラリと変わる可能性があるからです。
日当たりが気に入って土地を購入したが、住んで5年後に隣の空き地に6階建てのマンションが建築され、日照時間が短くなってしまったという話もあります。

周辺に大きな駐車場や空き地などがある場合は、建築計画がないかを役所で尋ねておきましょう。

ただし、現時点で計画がなくても土地がマンション分譲業者に転売されるかもしれません。
こうなると、マンションが建てられる可能性は高くなります。


5. 土地のサイズと形を確認


土地の環境や地盤調査の方法とその対策まとめ解説

5-1. 土地のサイズを確認する


古い住宅が建っている土地なら、境界が確定していると思い込んでいないでしょうか?

土地を購入するときには、その面積を明確にしておくことが重要です。
測量図が入手でき、土地面積が明確になっていれば問題はないのですが、古家付きなど、長年測量がなされていないような土地の購入を検討している場合はとくに注意が必要です。

「敷地に境界杭が打たれてあるから大丈夫」と思っていても安心はできません。

それが本当の境界だとは断言できないからです。
そこで、杭と杭の間を自分で測って、敷地図に示されている数字と同じかどうかを確認しておきましょう。

一方で、境界杭がないことがあります。
このようなときは、まず元の持ち主や分譲会社に境界について尋ねてみましょう。

5-2. 登記所で公図を調べる


登記所には、土地の位置や形状を示した「公図」と「地積測量図」などがあります。
公図には、土地の位置や形状が示されていますが、作成された時期が古いため、やや精度が劣ります。
参考程度に考えておきましょう。

地積測量図は、昭和40年代以降に開発された土地なら作成されているはずです。
公図より正確な数字が明記されているので調べてみましょう。

地積測量図には、一辺の長さや形などが示されています。
この内容と、実際の土地の大きさを比べてみましょう。
調べた結果、土地の大きさや一辺の長さなどが異なっている場合は、土地家屋調査士などに相談するのがよいでしょう。

なお、自然災害や宅地造成で土地区画に変更があっても、土地面積がわかるほど正確な14条地図(旧17条地図)というものもあります。
けれども、全国的に見て14条地図が作成されている地域はまだまだ少ないのが実情です。

今後、国が順次整備していくことになっています。

5-3. 土地のサイズがもし違っていたら?


自分で測った土地のサイズが不動産会社から示された資料と異なっていたり、境界が異なっていたりする場合は、購入前に「敷地境界確定測量」を行いましょう。
「隣とトラブルを起こしたくない」などと考えているうちに、こじれて訴訟を起こされたという話もあります。

測量は、土地家屋調査士が行いますが、測量業界で十分な実績を積んでいる人に依頼することをお勧めします。
費用については、境界点の有無や敷地の大きさなどによって異なります。
複数の会社に見積もりを取って依頼するのがよいでしょう。

なお、調査時には、隣接する土地の持ち主とともに立ち会わなければならないことになっています。

東京や愛知、福岡などの土地家屋調査士会では、境界紛争が起きたときのために、相談や調停センターを設置しています。

土地サイズを確認するための地図

・公図
区画や地番が明らかで、土地の形状や方向が比較的正確に表されている。
ただし、距離や角度、面積はやや正確でない場合もある。

・地積測量図
土地の一辺の長さや形状、地番、地目、境界線などがわかる。
ただし、古い土地の場合はあいまいなものもある。

・14条地図
登記所に備えられている中で、最も精度の高い地図。
国土調査法に基づき、精度の高い調査や測量が完成した地域にのみ作成されている。
土地の位置、形や地番、境界など土地に関する正確な情報が得られる。


5-4. 土地の形を再確認


土地の形によって、建てられる建物の形も決まります。
購入しようとしている土地の形について、再確認しておきましょう。

理想は長方形や正方形の土地。
しかしながら都心部などでは、ちょっといびつな形の土地も少なくありません。

不整形な土地の場合、方位と道路づけも大切です。
土地と前面道路との接する距離や幅、方角についても確認しておきましょう。
住居を建てることができるかどうかは、建築士などの専門家に見てもらうことをオススメします。


6. 弱い地盤の基礎工事対策


土地の環境や地盤調査の方法とその対策まとめ解説

6-1. 地盤を弱い土地への対策方法


地盤の弱い土地でも、工夫や発想の転換次第で快適な住み心地が得られることもあります。
基礎の工法次第で耐久性が向上する可能性もあるんです。

購入しようとしている土地が田や沼地を埋め立てたものだったり、盛り土だったりした場合でも、必ずしも購入をあきらめる必要はありません。

地盤調査の結果にもよりますが、十分な基礎工事を施すことで地盤の耐久性を向上させることができるからです。

基礎には種類がありますが、地盤の弱い場所ではベタ基礎が一般的です。
ベタ基礎は、建物の下全体に厚いコンクリートを打って造ります。
コンクリート面全体で建物の重さを支えるため、地盤にかかる力を分散させることができま
す。
基礎のコンクリートの中には必ず鉄筋を入れ、強度を高める工夫をします。

6-2. 地盤によっては大がかりな工事も必要


ただし、どんな場合でもベタ基礎にすれば安心、というわけではありません。
地盤調査の結果によっては、コンクリート基礎を地中深く、安定した地盤まで打ち、その力で建物を支える、という方法をとります。

どのような基礎工事を行うかの判断は、土地や周辺の状況をみて、個別に行うことになります。
地盤調査については、数多くの実績がある会社を選んで依頼し、的確なアドバイスを得るようにしたいものです。

6-3. 基礎と地盤補強のいろいろ


・布基礎
柱や壁の下に逆T型のコンクリート基礎を設けて、土台を結合させる。

・ベタ基礎
建物全体の下に、コンクリートの面を造り建物を支える。地盤の弱い土地向き。

・杭基礎
杭を良好な地盤まで地中深く打ち込み、その上に基礎を造る。

・表層改良基礎
浅い所に軟弱地盤があるとき、セメントと土を混ぜて硬い層を造り、その上に基礎を造る。


7. まとめ


マイホームの購入は人生で最大の買い物。
これから何十年と快適に過ごして行くためにも、土地についてはしっかりと事前調査を行いましょう。

地盤の調査方法や調査すべきポイントは多岐にわたりますが、大きく分類すると以下の点についてチェックしておくとよいでしょう。

必ず調べたいチェックポイントまとめ

地歴:湿地や沼、田んぼなど
地盤:盛り土、切り土、擁壁など
周辺環境:崖のそば、日照、高圧線、水道などのインフラ整備など
法的規制:用途地域、都市計画区域、容積率など
権利関係:抵当権など
土地の形:不整形など
方位:前面道路との向き、道路づけとその幅など
サイズ:土地面積、境界など
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