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新築より中古マンション購入+リフォームが絶対オススメな理由とは?

新築より中古マンション購入+リフォームが絶対オススメな理由とは?
中古マンション購入とリフォームを同時に行う住まい探しのメリットについて解説します。新築を買うより費用を抑えられる上に、理想の間取りや夢を実現できる可能性もUP。耐震や防音も含めた全面リフォーム(リノベーション)なら資産価値も向上します。
リクルート住宅総研の調査によると「日本人は新築が好き」というアンケート結果が出ています。

「知らない人が長年済んだ家に住む気になれない」

「せっかく買うなら、新品がいい」

といった意見が多く、これは何となく分かる気もしますよね。

しかし、マンションの良さというのは「新しさ」ではありません。

「古い」という不安は、リフォームによって完全に払拭できますし、むしろ中古であるほうがメリットが大きい場合もあるのです。
良いマンション=新築分譲マンションではありません。

築30年を超える中古マンションでも、リフォームによって見違えるほどに生まれ変わります。
元のマンションが古ければ古いほど、今時のリフォームを施行するとその変貌ぶりは劇的。

ここでは、中古マンションを購入し、リフォームすることのメリットとデメリットを紹介した上で、予算の立て方やリフォームの相場、購入とリフォーム同時進行のうまい段取りについて、解説していきます。

なお、真似したくないマンションの悪い間取りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
参考にしてみてください。


目次


1. 中古マンション購入+リフォームのメリット
 1-1. 理想のマンションに出会う確率が高まる
 1-2. 購入価格が安い
 1-3. リフォームが前提だからお望み通りの家になる
 1-4. 資産価値が高まる
 1-5. 考えるのが楽しい

2. 中古マンション購入+リフォームのデメリット
 2-1. 予算の見積もりや計画が難しい
 2-2. 思わぬトラブルが発生する可能性
 2-3. 考えることが多い

3. マンションリフォームの相場と予算の立て方
 3-1. 物件の相場を知る
 3-2. 物件価格とリフォーム費用の振り分け
 3-3. マンションリフォーム費用の相場
 3-4. 優先順位付け

4. 中古物件購入とリフォーム同時進行の段取り
 4-1. 物件購入とリフォームの手順
 4-2. リフォーム依頼先を決めるタイミング

5. まとめ



1. 中古マンション購入+リフォームのメリット


中古マンション購入+リフォームのメリット

ではまず、中古マンションを購入してリフォームする場合のメリットから見ていきましょう。

1-1. 理想のマンションに出会う確率が高まる


新しいマンションを探すとき、まず立地や広さが条件として上がってくるでしょう。
この時点で、さらに条件を「新築」のみに絞ると、選択範囲は一気に狭まります

よく考えてみて下さい。
世の中の建物で、まさに今新築売り出し中の物件って、全体の何%でしょう?
限りなく少ないですよね。

さらに、駅周辺のめぼしいエリアなどは、既に物件がいっぱい。
そのエリアに新築物件が登場する事の方が、珍しいでしょう。

事実、新築マンションは用地取得がしやすい郊外へと移っているエリアも多いです。
逆に中古マンションは物件の流通量も多いので、市街地や住宅地、駅周辺などの好立地でも見つけやすいでしょう。

理想の住まいを見つけるという意味では、新築に限らず中古物件も候補としておいたほうが、理想の物件に出会う確率が高くなると言えます。

参考記事:物件選びの際に考えておきたい「地盤」の調査

1-2. 購入価格が安い


当たり前の話ですが、新築マンションと比べてみれば、中古マンションのほうが安いです。

東京や大阪、名古屋、福岡などの都市部では新築マンションは価格が高騰しており、2006年くらいからどんどん上がってきています。
これは地価そのものの高騰もありますが、他にも資材価格の上昇や建築費(人件費)の上昇という要因もあります。

この流れを受けて、中古マンションも少しは価格が上がっているのですが、それでも新築ほどではありません。
同じ立地&面積であれば、新築より中古マンションのほうが3割〜5割近く安いです。

例えば6000万円の新築マンションには手が出ないとしても、立地や環境の良い3500万円の中古マンションを購入し、1000万円ほどで全面リフォームすれば、自分たちにぴったりの理想の住環境を1500万円も安価に手に入れることが出来ます。

参考記事:地価の調べ方解説 - 地価公示や路線価など土地の評価額4種の違い

1-3. リフォームが前提だからお望み通りの家になる


新築マンションとは、無難なレイアウトで無難な設備が予めセットされた、いわば既製品です。
ここに自分たちのオリジナル要素を付け加えていくのはそもそも難しく、たとえ出来たとしても、さらに高額な費用が発生します。

しかし中古&リフォームであれば、中身を自分の思うがままに変えられます。
もちろん予算には限度があるでしょうが、たとえば「バスルームを広々とホテルのようにデザインしたい」とか、「憧れのアイランドキッチンを置けるような間取りにしたい」とかも可能です。

無難な住まいよりも、いくつかの理想をかなえられる住まいのほうが、楽しそうじゃありませんか?

1-4. 資産価値が高まる


例えば耐震や断熱など、住宅の機能性を高めるリフォームして、見栄えも新しく綺麗になったなら、当然それは資産価値を高めることになります。
こういった物件はよほど特殊なリフォームをしていない限りは、他の人からも素敵に思えることでしょう。

ですので、万が一引っ越しなどで住まなくなったとき、賃貸に出しても有利になります。

同じような条件の物件に比べても高めの家賃設定が出来ますし、収益性の高いマンション物件となるでしょう。

1-5. 考えるのが楽しい


新築マンションを購入するのもそりゃあワクワクするでしょうが、出来合いの品を買うよりも、理想の家のあり方を考えるほうが楽しいことでしょう。

間取り、動線、壁の色、床の素材、色々な要素を、建築家になったような気分で好きなように決めていけるのです。
一世一代のクリエイティブな楽しさを味わえるのも、こういった機会くらいしかありませんよね。


2. 中古マンション購入+リフォームのデメリット


中古マンション購入+リフォームのデメリット

勿論メリットだけではありません。
デメリットについても見ていきましょう。

2-1. 予算の見積もりや計画が難しい


新築マンションであれば、販売価格がちゃんと決まっていて公開されています。
ですので、そのお金を現金なりローンなりで用意し、振り込むだけ。

難しい事はなにもありません。

しかし、中古マンション購入とリフォームを合わせるとなると、少し話が難しくなります。
中古マンション価格は新築同様に公開されていますが、リフォームの金額は何をするか、どの業者に頼むかで変動します

リフォームの内容を明確にして、見積もりを取ってみると想定以上の金額になったということも少なくありません。
これが物件購入後などだと、かなり後悔しかねないので、注意が必要です。

決められた予算でどれくらいのリフォームが可能なのか、事前に時間をかけて調査することをオススメします。

2-2. 思わぬトラブルが発生する可能性


マンションのリフォームはそう易々と考えられる話ではありません。
中には、悪質な訪問販売やリフォーム業者も存在します。

こういった罠にかからないためにも、やはり正しい業者の選び方を心得ておく必要があります。

また、一戸建てのリフォームなら可能でも、マンションでは出来ないリフォームもあります。
専有部分と共用部分の境界などがあるので、このあたりも知らずにスタートしてしまうとトラブルになりかねません。

マンションの専有部分と共用部分に関する詳しい説明はこちらをご覧ください。

また、リフォームは大きな音が発生したりもするので、近隣住宅からのクレームなども考慮しておく必要があるでしょう。
思わぬトラブルを避けるためにも事前にやっておく行動というものがあります。

2-3. 考えることが多い


先の2つと重なりますが、中古+リフォームは新築に比べて考えることが多いです。

お金や業者、トラブル関連だけでなく、床の色から壁の素材までひとつひとつ全てのことを考える必要があります(それが楽しさでもあるのですが)。

また、設計者やデザイナー、施行会社、大家さんなどコミュニケーションをとるべき対象も増えますので、その負荷が高くなるのも致し方ないでしょう。


メリットとデメリットを整理してみると、

メリット
・理想のマンションに出会う確率が高まる
・購入価格が安い
・リフォームが前提だからお望み通りの家になる
・資産価値が高まる
・考えるのが楽しい

デメリット
・予算の見積もりや計画が難しい
・思わぬトラブルが発生する可能性
・考えることが多い

といった感じですね。


3. 中古マンション購入+リフォームの予算の立て方


中古マンション購入+リフォームの予算の立て方

では続いて、中古マンションを購入してリフォームする際の、「予算の立て方」について解説します。

3-1. 物件の相場を知る


まず最初にすべきことは、物件の相場を知ることです。

かかる費用のうち、最も高額になるのはやはり物件の価格でしょう。
なのでまずは、この物件価格の市場相場を調べます。

希望エリアといっても、既に学校に通っている子どもを引っ越しさせたくないなどの理由で、今住んでいるエリアに限定しているファミリーもいれば、通勤時間が1時間以内の駅から徒歩10分圏内という条件で探している人もいるかと思います。

中古マンションの価格や売りに出ている状況というのはほんとにバラバラなので、少し調べたくらいでは、それが高いのか安いのか分かりません。
色々な物件をチェックして、相場観を養うことを念頭に置きましょう。

そうすることによって、目星の物件が出てきたときに相場よりも安いのか高いのか、感覚的につかめるようになります。
その感覚があれば、不動産仲介業者の担当者などとの会話の中で、「なぜ相場よりも安くなっているのか?」と、質問して情報を引き出す事も可能です。

今ではインターネット上の様々なサイトで物件を調べられるので、いろんなマンションをまずはとにかくチェックしてみましょう。

3-2. 物件価格とリフォーム費用の振り分け


予算には限りがあります。
古くて安い物件に大きなリフォーム費用をかけるのか、物件に予算を割り当ててリフォームは最低限にするか、というのも悩ましいところ。

予算が3000万円の場合、物件2900万+リフォーム100万にするのか、物件2000万+1000万にするのかでは、物件の探し方が大きく変わってきますよね。

まずは、希望エリアの物件の相場を調べてみて、それをベースに物件予算を決めると良いでしょう。
それでも築年数によって価格は変動しますから、築5年以内、築10年以内、築15年以内、築20年以内などの大きなくくりで傾向を調べると良いでしょう。

パターン1


築20年以上を大掛かりにリフォーム
2000万円(物件)+1000万円(リフォーム)
間取りの変更、配管の交換も含む機能性アップと自分好みのデザインにフルチェンジ

パターン2


築15年を部分的にリフォーム
2500万円(物件)+500万円(リフォーム)
水回りの一新と床暖房&フローリング化など内装の全面リフォーム

パターン3


築10年以内を小規模リフォーム
2900万円(物件)+100万円(リフォーム)
壁紙、トイレと洗面エリアの交換


築5年以内のマンションなどだと、ほとんど新品です。
壁紙の張り替えくらいなら、数十万で十分でしょう。

築10年以内であれば、壁紙の張り替えに加えてトイレや洗面所などの水回り設備も一部は交換したいかと思います。
この辺を入れると最低100万円くらいにのリフォーム費用を見込んでおくと良いでしょう。

築10〜20年になると、内装を全面的に変えていきたいところです。
キッチンや浴室のリフォームもいれると500万ほどになってくるでしょう。

築20年を超えると、間取りの変更や配管の交換も入った大掛かりなリフォームが想定されます。
最低でも500万、1000万円あれば、希望のマンションにリノベーションさせることができるかと思います。

3-3. マンションリフォーム費用の相場


では、ここでマンションリフォームの費用の相場についてみてみましょう。
実際にリフォームをした人は、どれくらいの金額で実施しているのでしょうか?

平成27年度の住宅リフォーム推進協議会の調査によると、マンションをリフォームした場合の平均費用は504.3万円、中央値は336万円となっています。
では、それくらいの価格のリフォームをした人が大半なのかというと、そうではありません。

リフォーム契約金額(マンション n=316)


100万円以下:15.2%
100万〜300万円以下:32.0%
300万〜500万円以下:16.1%
500万〜1000万円以下:24.4%
1000万円以上:11.4%
不明:0.9%

ご覧の通り、100万円以下のリフォームも結構ありますし、1000万円以上のリフォームもそれなりに多く、幅広く分布しています。

マンションでの住み方も人や世帯によってニーズは様々ですし、求める快適性やデザインによって大きく価格が変動するので、このような結果になるのも頷けます。

ですが、やはり古いマンションほどに、リフォームの金額は高くなる傾向にあります。
築年数をベースにリフォーム金額を試算していくというのが、やはりオススメの進め方になります。

キッチンやお風呂、トイレ、壁紙など個別のリフォーム金額の相場については、こちらの記事を参考ください。

3-4. 優先順位付け


いざ、リフォームするとなると「キッチンはこうしたい」「お風呂はこんなのがいい」「リビングも快適な空間に」とあれもこれもと希望が増えてくると思います。
これ自体は自然な成り行きなので、仕方ありません。

しかし、やはり予算には限りがあるので、この希望に優先順位をつけましょう

自宅で料理教室を開くという奥さんの夢を優先するならキッチンのリフォーム、大きくて毎日の疲れを癒すお風呂を至福の時間にしたいという旦那さんの夢を優先するならバスルームのリフォームが、自然とリストに上がってくるでしょう。

これは物件選びをスタートさせる段階から行っておくべきです。

例えば最優先の希望として、「友人を招いてホームパーティーを開きたいから、希望のシステムキッチンを設置したい」という項目があったとします。
ならば、それを設置できるだけの広さの台所をもった物件に、自然と絞り込まれてくることでしょう。

間取り変更や水回りのリフォームは費用が大きくなるので、それが前提となるような場合は物件価格を押さえた方が良いですね。
あれもこれも不満足な結果になったというよりは、少なくともコレとコレは理想のリフォームが実現できたという方が後悔は少ないです。


4. 中古物件購入とリフォーム同時進行の段取り


中古物件購入とリフォーム同時進行の段取り

4-1. 物件購入とリフォームの手順



中古マンションを購入&リフォームしていく場合には、購入とリフォームそれぞれのプロセスが同時に進行することになります。
ですので、それらの手順を頭に入れておくのはとても大切です。

購入の手順


1. 希望のマンションの条件整理
2. 物件探し&業者選択
3. 見学
4. 決定
5. 売買契約(住宅ローン契約)
6. 引き渡し(この後リフォーム契約&着工可能)

リフォームの手順


1. リフォームの優先順位付け
2. リフォーム業者選択
3. 相見積もり
4. 現地調査
5. 決定
6. 工事請負契約
7. 管理組合への申請・届出
8. 着工
9. 引き渡し

基本的に、購入の引き渡しが完了してからでないと、リフォームを進めることはできません。
物件が決まっていなければ、見積もりすらできません。

しかし、完全に引き渡しが完了してから、業者を選び始めるというのでは理想の住まいを手に入れるのが、かなり先になってしまいます。

そこで、次にリフォームの依頼のタイミングについて解説します。

4-2. リフォーム依頼先を決めるタイミング


まず、中古マンション購入&リフォームのパターンとして大きく2つあります。
「物件購入先行型」と「リフォーム業者選定先行型」です。

「物件購入先行型」


物件を先に決めて売買契約を交わしたタイミングで、相見積もりを取るという流れです。
それまでの間に、めぼしいリフォーム業者の選定を住ませておきます。

物件の売買契約から引き渡しまでの間に、業者の決定、リフォームのプランニング、費用確定を行います。

物件の築年数が未確定で、リフォームの規模が曖昧、または軽微な場合は、この「物件購入先行型」がオススメです。

「リフォーム業者選定先行型」


ある程度、大掛かりなリフォームが予め想定される場合や、デザイン性の高いリフォームが希望の場合は、リフォーム業者を先に決めておく事をオススメします。

相見積もりから業者を判断することが出来ないので、これまでのリフォームの事例を見せてもらって、得意分野やデザインのクオリティなどを判断します。
その際、希望をかなえるための物件選びのポイントなども、聞いておくと良いでしょう。

この「リフォーム業者選定先行型」の場合、物件の見学のタイミングで、リフォーム業者の専門家などに同行を依頼し、プロのアドバイスを貰いながらプランニングをしていきます。

素人では気付きにくいポイント等も指摘してくれるので、不安を払拭できます。
この段階で、リフォーム費用の概算などを聞いておくと良いでしょう。

ただ、最後にとんでもないリフォームの見積もりが出てくるなんていう可能性がゼロではないので、信頼できる会社選びが大切です。
中古マンションのリフォームの場合、共用部分と専有部分の知識が必須となるので、「マンションリフォームの経験が豊富かどうか」という観点を重視したいところです。

リフォーム業者の種類やそれぞれの特徴はこちらの記事を参考ください。


5. まとめ


いかがでしたか?
中古マンション購入+リフォームのメリットとデメリットについて紹介し、予算の立て方や段取りの進め方について解説してきました。

中古マンションのリフォームが、新築物件に比べて実はメリットが多いのはお分かり頂けたかと思います。
しかし、やはりデメリットもあるので、十分に計画性を持って進めて下さい。

また、築年数をベースとしたマンションリフォームの相場なども参考に、予算の配分を上手く考えてみて下さいね。

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