地価の調べ方 - 地価公示・路線価など土地の評価額4種の違いとは

地価の調べ方 - 地価公示・路線価など土地の評価額4種の違いとは
地価の調べ方について解説しています。公的な4種類の評価額「地価公示」「都道府県地価調査」「路線価」「固定資産税評価額」の目的や閲覧できる場所など、それぞれの違いをまとめています。また、古家付きやセットバックの注意点についても紹介しています。
土地の評価額(地価)の調べ方もいくつかありますが、ここでは公的に発表されている4種類の地価「地価公示」「都道府県地価調査」「路線価」「固定資産税評価額」について、詳しく紹介します。

地盤の調査方法についてはこちらを参考ください。

地価の調べ方4種類


土地は不動産ですから、購入者の「財産」として捉えることができます。
財産と考えるなら、できるだけ価格が下落しにくい土地を選びたいもの。

一般的に人気がある土地は、利便性が高い、閑静な住宅地であるなど多くの人が「住みたい」や「欲しい」と思う場所です。

国土交通省が発表した「平成28年地価公示」によると、平成28年1月1日時点の地価は、全国平均で8年ぶりに上昇に転じています。

ただし、地方の中枢都市以外では、依然として全用途とも下落傾向にあり、都市部との格差は広がる一方。

では、何を基準に判断していけばよいのでしょうか。

まず、価格が下落しにくい土地かどうかは、過去の土地の価格を調べることで、ある程度予測することができます。

土地の価格を調べたいときには、公的な調査結果が参考になります。
国や地方自治体が土地の評価を行っていて、その結果を発表しているので私たちも自由に閲覧することができます。

方式は全部で4つ。

①地価公示
②都道府県地価調査
③路線価
④固定資産税評価額


購入したい土地の変動率をチェック


公的な地価評価の中で、チェックしておきたいのが「地価公示」または「都道府県地価調査」と「路線価」です。

購入したい土地の価格に「公示価格」をそのまま当てはめることは難しいのですが、近隣エリアで購入したい土地があれば、大まかな価格の目安にはなります。

また、過去数年間の土地価格の変動率から将来的に地価が上がるのか下がるのか、読み取ることもできるでしょう。

「都道府県地価調査」とは、国土利用計画法施行令第9条にもとづき毎年7月1日に判定される土地の標準価格です。
土地の取引などにおける価格審査や買収価格の算定の規準になる価格です。

「路線価」とは、国税庁が相続税や贈与税などの課税基準を出すために毎年発表するもの。
公示地価の8割程度の数字になっていることが多いです。

「固定資産税評価額」は、固定資産税の計算のために基準となる評価額。
公示地価の8割を基準に算定されることになっています。

「都道府県地価調査」や「路線価」はwebサイトなどで調べることができますが、「路線価」はインターネット上では過去3年間しか調べることができません。
税務署や地方自治体などの閲覧場所に出向いて過去10年程度の価格をチェックしてみましょう。

まとめると以下の通り。

地価公示


目的:一般の土地取引の指標
価格時点:1月1日(毎年)
閲覧場所:市役所、区役所、支所、出張所、公立図書館

都道府県地価調查


目的:一般の土地取引の指標
価格時点:7月1日(毎年)
閲覧場所:市役所、区役所、支所、出張所、公立図書館

路線価


目的:相統稅等の課税基準
価格時点:1月1日(毎年)
閲覧場所:各税務署

固定資産税評価額


目的:固定資産税の課税基準
価格時点:1月1日(3年ごと)
閲覧場所:市役所、区役所、支所、出强所


価格は個別条件によって大きく変動


地価公示で示されている価格は更地価格です。
建物が建っている土地を購入する場合は異なります。

加えて、すべての地域が網羅されているわけではありません。
基準値から離れていたり、崖や大きな道路に面していたりすると価値が大きく違ってくることがあります。
正確な価格を知るには、土地鑑定を依頼することになります。

さらに、土地価格は土地の形や方角、道路との関係、周辺環境にも影響されます。

地価公示で示されている土地は南向きの日当たりのよい場所で、すぐそばにある購入したい土地が北向きでやや日当たりが期待できない場合もあります。
この場合、価格は大きく異なるでしょう。

売り手と買い手の事情にも左右されるまた、もっとも価格に影響を与えるのは売り手と買い手の事情です。
早く売りたければ価格は下がりますし、買いたい人が多ければ上昇します。

ですから地価公示などの価格は、上昇下落の割合をチェックし、地域を選ぶ際の参考程度と考えておきましょう。

購入前に地価の相場を知ること、買いが多いと価格は上昇することを覚えておきましょう。


「古家付き」はお買い得だが要注意


広告などに「古家付き」と記載されている土地は、目玉商品として安価な場合も多く、目を引きやすいものです。
立地に魅力を感じれば、

「古い家は取り壊して建て替えれば良いや」

と考える人も少なくないと思います。

しかし、ここで注意が必要。
土地を購入しても建て替え不可能な場合があるからです。

「既存不適格」といって法改正でその建物が違反建築になってしまっている場合、「再建築不可」という表示であれば建物を再び建てることはできません。
仮に地震や火災などで消失しても建て替えできないのです。


セットバックで敷地が大幅に減少


他にも「セットバック要」とあれば、建て替えはできますが条件が付きます。
それは、建物を建て替えるときに、道路の中心線から2m下がって家を建てること。

もし敷地が狭ければ、現在よりも建物の床面積が大幅に減少してしまいます。
また、床面積が狭くなりすぎて、居住できるような建物が建たなくなる可能性も。

このような土地をどうしても購入したい場合は、「万が一セットバックしても支障がないか」といったことを検討する必要があります。

セットバックを要する場合
・幅4メートル未満の道路
敷地を道路中心線から2m後退させる

・川に面した道路
敷地を川に接する道路境界線から4m後退させる

定期借地権付きの土地


「一戸建てに土地は付きもの」とは限りません。
土地は当然自分のものと思っていたら「実は借地だった」という話もあります。
建物は自分たちで購入、建築しても、土地は借地という場合があるのです。

最近増えているのは「定期借地権」という方式。
これは、30年や50年など、期間を区切って土地を借り、契約期間が終了した時点で建物を壊し、土地を更地にして持ち主に返却する契約です。

借地なので、土地付き住宅より価格は安くなりますが、毎月地代が必要になります。
「予算が安く済んだ」と思っても、結局は毎月の地代が加算され、1カ月の出費はローンと合わせて「土地購入の場合と変わらない」ということもあります。
借地権付き住宅は、広告に明示されているのでチェックしておきましょう。

また契約直前に、契約内容を説明する「重要事項説明」でも示されているので、理解した上で契約印を押すようにしてください。
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