リフォームvs建て替え!迷ったときの見極め方を徹底解説!

リフォームvs建て替え!迷ったときの見極め方を徹底解説!
リフォームしたほうが良いのか、いっそのこと建て替えてしまうべきなのか。建物の劣化や間取りの不具合が出てきたときに、リフォームか建て替えかは迷ってしまう人も多いでしょう。一般的な考え方を踏まえた上で、どのようなポイントで見極めれば良いのかを解説します。
建物の劣化や間取りが合わなくなるなど、長年暮らしていると住まいに不具合が出てくるものです。
そんな時、リフォームするか、思い切って建て替えるか、迷っている人も多いでしょう。
そこで今回は、リフォームか建て替えかの見極めポイントをご紹介。


建て替えやリフォームの適期は建築後何年くらい?


建て替えが多いのは築30年くらいから。
でもリフォームでOKの場合もあります。

住宅の耐久性は建築材料や工法、工事状況、住まい方、メンテナンスなどによって違ってきますが、経験上、1970年代までの高度経済成長期に建てられた住宅には、かなり粗雑な工事が行われていたことがうかがえる住宅が多いようです。

団塊の世代を中心に新築需要が高く、経済も右肩上がりの時代で、建築業者にも建主にも古くなったら建て直せばいいというスクラップアンドビルドの考え方があったのでしょう。

例えば土台と柱を緊結する金具はあってもネジがないとか、細い梁に太い小梁がかかっていてバランスが非常に悪いなど、驚くような状態の家がかなりあるのです。

そうした住宅の建て替えが進んでいるため、築30年あたりが建て替えの目安のように思われるのかもしれません。

ただ、最近の経済状況から、老朽化が進んだ住宅であっても、コストのかかる建て替えよりはリフォームを選択する建主が増えています。
実際、前に挙げたような欠陥や不具合のほとんどはリフォームで解決できます。
30年経ったからといって必ずしも建て替えたほうがいいというわけではありません。


どのような状態になったら建て替えなの?


基礎や土台がひどく傷んでいたら建て替えましょう。

基礎に亀裂が入ったり、土台が白アリに食害されて腐っている場合、最悪、家が倒壊する危険も出てくるので、こうなったら建て替えのほうがyほいでしょう。

基礎や土台の調査は専門家に依頼するのが一般的ですが、床にビー玉を転がして傾きを調べたり、床板が外れるところから床下にもぐり、腐食の有無を見るなど、自分でチェックすることもできます。

ただ、傷みの程度にもよりますが、基礎が悪くなっていてもリフォームでカバーすることも可能です。

特に木造住宅では土台が全部腐っていても、ジャッキで家を持ち上げて基礎を補強したり、腐った木部を削り取って新しい木を補充することも可能で、こうして基礎や構造を補強した上で間取りや設備、内装などのリフォームをすれば、さらに20~30年は快適に住めます。

問題はこうした構造補強を伴う大規模リフォームの場合、コストがかさむということ。
内部仕上げのグレードにもよりますが、東京などでは平均的なh字路さの住宅で坪当たり40万~50万円ほどかかるでしょう。

となると30坪の家でリフォームに1500万円出すのなら、あと500~1000万円で新築できると考える建主も、当然出てきます。
こうしたことは最終的には建主の価値判断によりますから、躯体の状態とコストバランスをよく考えることが大切でしょう。


家族に高齢者がいるのですが。。。


心理的な負担の少ないリフォームを心がけましょう。

個人差が大きいので一概には言えませんが、一般には建て替えよりはリフォームを、それも同じ家に住みながらリフォームをすることをおすすめします。

高齢者は仮住まいなどで環境が変わると体調を崩したり、長年住み慣れた家がガラッと変わることで不安を感じてしまうこともあります。
高齢者用に要望が多い車いす用のスロープや手すりの設置、床の段差の解消、水回りの利便性向上などのバリアフリー化はリフォームでほぼ対応できます。

多くの人が利用する公共施設と違い、個人宅では何でもバリアフリーにする必要はありません。
必要度は人により様々。
何が本当に必要な設備かよく考えて、各々に合ったリフォームをすることが大切です。

また、いずれ必要になるからと先回りしてバリアフリーにリフォームをしても、結局使われず、無駄な投資に終わることも多いようです。
必要に応じて、こまめにリフォームするのが賢い方法でしょう。


リフォームでどのくらい間取り変更できるの?


一般には5割以上の柱と耐力壁を撤去・変更するのであれば、建て替えた方がいいと考えられます。
反対に言えば、5割未満の移動や変更であればリフォームで十分ということ。

例えばLD、6畳和室、6畳サンルームの3室の柱と壁を取り払って広いLDにするなどは、リフォームで問題なくできます。

水回りの変更などもリフォームが向いています。
前にも述べたように、リフォームでできないことはほとんどないので、コストの比較がポイントになるでしょう。


2世帯住宅にしたいのですが。。。


浴室などの設備をある程度共有しながら独立した空間を保つ、一部共有タイプの2世帯住宅の場合であればリフォームで対応できますが、完全分離型で親世帯と子世帯の要素を同じ条件にする場合、どうしても増築を伴うことになり、従って5割以上の柱を動かすことが多くなるので建て替える方が得策だと思われます。

また、若い夫婦の要望が多い場合もリフォームで対応するよりは思い切って建て替えてしまうほうがコスト的にもメリットがあると言えるでしょう。

ただし、2世帯住宅では親世帯が亡くなった後の暮らし方も視野に入れておく必要があります。
完全分離型のように独立した住居が2つある場合、両方をうまく使うことは難しいもの。

その点、共有タイプならちょっとしたリフォームだけでその後も長く住むことができます。
ある程度先を見越して考えることも必要です。


コンクリート造や鉄骨造は木造住宅よりも耐用年数が長い?


コンクリートは木よりも強い力に耐えられるため、構造強度的には耐用年数が長いという言い方がされるのでしょうが、建てられるときのコンクリートの密度や骨材に何が使われているかなどの条件によって実際の耐用年数は違ってきます。

築30年ぐらいで老朽化するコンクリート住宅もあるので、住宅建築では工法による差はあまりないと考えていいでしょう。
鉄骨造でも鉄骨の腐蝕が進行すれば建て替えや大規模なリフォームが必要になります。

コンクリート造の場合、建て替え時の取り壊しの手間やコストが木造に比べてかなりかかる上、古い資材の廃棄方法についても環境面からの不安があります。
ですので日ごろのメンテナンスをしっかり行い、リフォームしながら長く住むことを考えるのが適当ではないかと思います。


法規が変わったときの、見極めポイントは?


建築法規の変更で現在の住まいを建てた頃よりも建ぺい率が小さくなってしまったとか、同じ土地でも新たに家を建てる場合、道路拡幅のためにセットバックが必要になるなどのケースがあります。

敷地が広ければあまり問題はないのですが、それ以上スペースを削減するのが難しい場合、リフォームで面積を変えずに住みやすさを実現するのが良いでしょう。

ただしリフォームでも間取り変更などが多い大掛かりなものになると、建て替えと同様に建築確認申請が必要になり、建築基準法が適用されることもあるので、要注意です。

反対に、容積率が緩和され3階建てが可能になるケースもあります。
住宅が狭くて困っている場合、絶好のチャンスを得たわけですから、建て替えて広く住むことを考えてみてはいかがでしょうか。

参考記事
一戸建て住宅のリフォーム可能な間取り変更の範囲とは?構造や工法を解説

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